Při srovnání realitního trhu v České republice a v Polsku se často objevuje jedna logická otázka:
když se v Polsku staví výrazně více novostaveb, nemůže to vést k neobsazenosti a tlaku na ceny nájmů?

Je to legitimní úvaha. Právě proto je důležité podívat se na celý kontext trhu, ne jen na počet jeřábů ve městech.

---

Jak funguje nabídka a poptávka v Česku

V České republice je dlouhodobě:

• omezená výstavba nových bytů,
• složitý a pomalý povolovací proces,
• vysoká poptávka po koupi i nájmu.

Výsledkem je trh, kde se novostavby často prodávají ještě před dokončením. To podporuje růst cen, ale zároveň:

• zvyšuje vstupní bariéru pro investory,
• snižuje prostor pro racionální výběr,
• nutí investory kupovat i nemovitosti, které by za jiných okolností nedávaly smysl.

---

Polsko: více výstavby ≠ automaticky vyšší riziko

Ano, v Polsku se staví více. To ale samo o sobě neznamená vyšší riziko.

Polsko má:

• více než 40 milionů obyvatel,
• silnou migraci do velkých měst,
• rostoucí počet domácností,
• stabilní poptávku po dlouhodobém bydlení.

Výstavba tedy ve většině případů reaguje na reálnou potřebu bydlení, ne na spekulaci.

---

Proč vyšší výstavba neznamená neobsazenost

Riziko neobsazenosti nevzniká z množství nových bytů, ale z kombinace:

• špatné lokality,
• nevhodné dispozice,
• špatně zvoleného cílového nájemníka,
• nerealisticky nastaveného nájemného.

Stejně jako v Česku i v Polsku existují byty, které se pronajímají bez problémů, a jiné, které fungují hůř. Rozdíl dělá výběr, ne samotný trh.

---

Nájemní trh a ochrana investora

Důležitým rozdílem oproti některým jiným zemím je způsob nastavení nájemních smluv.

V Polsku se standardně:

• uzavírají nájemní smlouvy na jeden rok,
• s možností pravidelného prodlužování,
• podmíněného řádnými platbami a chováním nájemníka k nemovitosti.

Dlouhodobé smlouvy na mnoho let se běžně nepodepisují. Tento přístup chrání investora, protože:

• umožňuje reagovat na změny trhu,
• dává kontrolu nad nájemním vztahem,
• snižuje riziko problémových nájemníků.

I když je nájemník předem prověřený, ochrana investora má vždy přednost.

---

Rozdíl v investičním přístupu

Vyšší nabídka projektů v Polsku znamená:

• větší možnost výběru,
• více času na rozhodnutí,
• prostor odmítnout projekt, který nedává smysl.

Na trzích s extrémním nedostatkem nemovitostí se často kupuje „cokoliv, co je“. V Polsku má investor možnost vybírat racionálně, ne pod tlakem.

---

Stabilita nájemního trhu

Polský nájemní trh je postavený na:

• dlouhodobém bydlení místních lidí,
• běžném pracovním a studentském životě,
• minimální sezónnosti.

Pokud je byt správně zvolený, poptávka po nájmu je stabilní a dlouhodobá.

---

Hodnota nemovitosti v čase

Hodnotu nemovitosti neurčuje jen tempo výstavby, ale především:

• lokalita,
• infrastruktura,
• ekonomická aktivita města,
• demografický vývoj.

Právě v těchto oblastech Polsko dlouhodobě posiluje, což má pozitivní vliv na hodnotu nemovitostí v čase.

---

Jak se na to dívám já

Osobně bych do Polska neinvestoval, pokud by:

• hrozila systematická neobsazenost,
• nájemní trh byl slabý,
• výstavba byla odtržená od reality.

Investuji tam proto, že vidím opak – reálnou poptávku, funkční nájemní trh a rozumně nastavené smluvní vztahy, které chrání investora.

---

Závěrem

Rozdíl mezi Českou republikou a Polskem není v tom, že by jeden trh byl bezpečný a druhý rizikový. Rozdíl je v dynamice, velikosti trhu a možnostech výběru.

Polsko nabízí:

• širší nabídku,
• větší flexibilitu,
• lepší kontrolu nad investicí.

A právě to je důvod, proč může investice v Polsku dávat dlouhodobě smysl.